por José Roberto Paiva

Minha renda caiu demais com o isolamento, preciso pagar aluguel? Não vendemos nada este mês e ficará difícil pagar aluguel, podemos ser despejados? Essas são umas das dúvidas mais comuns das pessoas que lidam com o contrato de locação, seja para moradia ou comércio.

Numa situação tão especial como esta, esrimula-se que acordos sejam realizados entre as partes para que nenhum lado se sinta mais prejudicado e, assim, garantir um certo equilíbrio econômico.

Vejamos o que diz a legislação sobre o tema:

Lei do Inquilinato
No artigo 18 da lei, diz que alterações contratuais são válidas caso as partes estejam de comum acordo, podendo haver um novo valor para o aluguel, seja por longo ou curto período.

No entanto, embora o comércio esteja fechado por decreto estadual ou municipal, o locatário, ou seja, aquele que paga aluguel deve pagar a mensalidade aluguel enquanto tiver posse do imóvel.

Também pode ser acordado que os valores não pagos a título de desconto pela pandemia sejam pagos de maneira diluída nos próximos meses após a volta da normalidade do contrato, ou seja, após o término da pandemia do covid se for o caso.

Uma outra “saida”, é a possibilidade de combinar o não reajuste no contrato no ano corrente.

E quando não há acordo?

Vejamos o Código Civil em seu artigo 317. Nele diz que: “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Ou seja, não havendo acordo, o juiz irá colocar um novo valor a ser pago, levando em consideração a situação de ambos os lados.
Há ainda outra situação prevista no artigo 478 também do Código Civil, onde, permite que o locatário peça a resolução do contrato, alegando a onerosidade excessiva.

Ou seja, poderá uma das partes pedir em juizo o cancelamento do contrato se ficar provado que uma situação extraordinária, como a pandemia é, trouxe uma desvantagem muito significativa a uma das partes.

Liminar na justiça permite restaurante pagar 30% do valor do aluguel

A pandemia do coronavírus fará todos experimentarem prejuízos econômicos, principalmente no meio privado. Cabe ao Poder Judiciário intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que, pela conduta de uma das partes, a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.

Com esse entendimento, o juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22a Vara Cível de São Paulo, no processo número 1026645-41.2020.8.26.0100, concedeu liminar para reduzir o valor do aluguel pago por um restaurante em virtude da epidemia da Covid-19 no Brasil, que resultou na redução das atividades e dos rendimentos do estabelecimento. Pela decisão, o restaurante pagará 30% do valor original do aluguel enquanto durar a crise sanitária.

Na decisão, o magistrado citou o decreto estadual que regulamenta a quarentena em São Paulo, proibindo o atendimento presencial nos restaurantes, o que afeta diretamente as atividades do autor da ação. Por outro lado, Biolcati destacou que o aluguel também é uma fonte de renda para os proprietários do imóvel.

“O contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada”, afirmou o juiz. Segundo ele, incide no caso o artigo 317, do Código Civil.

Para revisão do valor do aluguel, é preciso demonstrar alteração da base objetiva do contrato, em razão de circunstância excepcional. É o caso dos autos, segundo Biolcati. Ele afirmou que a redução do aluguel é necessária para manter a saúde financeira do restaurante, sem prejudicar os proprietários do imóvel, que continuarão tendo uma fonte de renda durante a pandemia.

“Este é o caso dos autos, na medida em que a pandemia instaurada pela disseminação rápida e global de vírus até então não circulante entre os seres humanos acabou por levar as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, a fim de garantir a diminuição drástica de circulação das pessoas e dos contatos sociais”, completou.

Projeto de lei

A Câmara dos Deputados analisa um projeto de lei que prevê impedir ações de despejo por atraso no aluguel durante a pandemia do novo coronavírus.

De autoria do deputado federal Luis Miranda (DEM-DF), a matéria quer alterar artigos da Lei 8.245/1981, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos, e impedir ações de despejo.

O texto autoriza, contudo, ações de despejo se o imóvel não estiver sujeito a medidas de combate à pandemia, como a ordem para paralisar atividades no comércio e na indústria.

Miranda sugere ao locatório desconto de 50% no valor do aluguel por quatro meses ou enquanto durar o estado de calamidade, devendo, ao fim desse período, quitar o saldo em até um ano.

“É fundamental que o Estado garanta condições mínimas de sobrevivência para o povo brasileiro, que estará impossibilitado de trabalhar e garantir o seu sustento nesse período, por isso o presente projeto de lei busca minimizar o sofrimento e os impactos negativos da pandemia do coronavírus”, justifica Miranda

José Roberto Paiva é advogado e jornalista